1. Ablauf eines Bauschlichtungsverfahrens

Ein Bauschlichtungsverfahren ist immer dann zweckmäßig, wenn es z.B. Streit über Bauleistungen gibt, also etwa wenn der Auftraggeber die Leistung als mangelhaft ansieht, der Bauhandwerker aber einen Mangel bestreitet. Oder der Bauherr meint, der Bauträger müsse für ein schlüsselfertiges Haus Sanitärobjekte der gehobenen Preisklasse liefern. Auch die Frage, ob ein Auftraggeber dem Bauhandwerker zu Recht den Auftrag teilweise entzogen hat oder ob der Auftraggeber berechtigt ist, eine Rate wegen ausstehender Arbeiten einzubehalten, kann Grund für ein Schlichtungsverfahren sein.

Das Bauschlichtungsverfahren beginnt mit einem Antrag bei der Niedersächsischen Bauschlichtungsstelle. Den Antrag kann jeder stellen, der an den Meinungsverschiedenheiten beteiligt ist, der Bauherr oder der Auftragnehmer, der Bauträger, der Architekt oder ein sonstiger Planer. Der Antrag muss schriftlich durch Brief, Fax oder E-Mail gestellt werden. In dem Schreiben ist der Name bzw. die Firma des anderen Beteiligten mit Anschrift anzugeben und es soll der Streitpunkt kurz geschildert werden. Unterlagen, auf die es für die gegenseitigen Ansprüche ankommen kann, wie Vertragstext, Rechnungen, Entwurfszeichnungen, sollten in Ablichtung mitgeschickt werden.

Nur wenn beide Beteiligten einverstanden sind, findet ein Bauschlichtungsverfahren statt. Am zweckmäßigsten ist es, wenn derjenige, der das Schlichtungsverfahren in Gang setzen möchte, den anderen Beteiligten fragt, ob er hiermit einverstanden ist. Dann kann die Zustimmung des anderen bereits mit dem Antragsschreiben mitgeteilt werden und dem Beginn des Verfahrens steht nichts mehr im Wege. Wenn es aber nicht gelingt, schon im Voraus das Einverständnis einzuholen, ist es auch möglich, das Antragsschreiben ohne die Einverständniserklärung des anderen Beteiligten abzuschicken. In diesem Fall fragt die Bauschlichtungsstelle bei dem anderen Beteiligten an, ob er zustimmt.

Ist ein Antrag auf Bauschlichtung eingegangen, schickt die Bauschlichtungsstelle ihn in Ablichtung dem anderen Beteiligten zu und bittet um schriftliche Stellungnahme. Evtl. werden noch weitere Unterlagen angefordert. Wenn beide Seiten sich schriftlich geäußert haben, vereinbart der Vorsitzende mit beiden Beteiligten einen Termin für eine mündliche Verhandlung. Die mündliche Verhandlung findet grundsätzlich an Ort und Stelle statt, d.h. auf dem Grundstück, auf dem die streitigen Bauarbeiten geleistet worden sind. Das Ergebnis der Arbeiten wird dabei gemeinsam besichtigt und eingehend besprochen. Das ist der Kern des Bauschlichtungsverfahrens: die gemeinsame Besichtigung und Erörterung. Dabei können alle Anwesenden ihre Auffassung darstellen und Lösungsmöglichkeiten vorschlagen. Der Vorsitzende der Bauschlichtungsstelle äußert sich, soweit es erforderlich ist, zur rechtlichen Bewertung des Sachverhalts und gibt seine Einschätzung, welche Risiken für den Fall zu erwarten wären, dass zur Klärung ein Zivilprozess stattfände.

Ziel der mündlichen Verhandlung ist es nicht, abschließend festzustellen, wer von den Beteiligten in dem einen oder anderen Punkt Recht oder Unrecht hat, wie das im Zivilprozess geschieht. Es soll vielmehr für jeden Einzelpunkt und für die gesamte Streitigkeit eine einvernehmliche Lösung gefunden werden, die die Interessen beider Seiten berücksichtigt und mit der alle leben können, ein Vergleich also. Ein Vergleich bedeutet beiderseitiges Abwägen und Aufeinanderzugehen. Es wird aber natürlich der tatsächliche Sachverhalt berücksichtigt, soweit er ohne weiteres festgestellt werden kann. Auch dazu dient die gemeinsame Besichtigung des Bauobjekts. Ebenso wird selbstverständlich die Rechtslage berücksichtigt, wie sie sich aufgrund der tatsächlichen Feststellungen ergibt.

Einen Vergleich zu schließen ist bei Baustreitigkeiten vor allem aus drei Gründen für alle Beteiligten vorteilhaft. Zum einen kann häufig auf eine genaue Aufklärung des Sachverhalts durch Zeugen und Sachverständige verzichtet werden, die zeitaufwendig und teuer wäre. Zum anderen können persönliche Angriffe vermieden werden, die in einem Bauprozess vor Gericht oft vorkommen. Und schließlich lassen sich im Gespräch Lösungen finden, die sich so nicht aus den Rechtsvorschriften ergeben, die aber im konkreten Fall den Interessen beider Seiten besser entsprechen. Wenn etwa ungewiss ist, ob verlegte Fliesen der vertraglichen Vereinbarung entsprechen, kann z.B. vereinbart werden, dass der Fliesenleger die Fliesen durch die vom Auftraggeber für richtig gehaltenen ersetzt, dieser aber einen Teil der Neuverlegungskosten übernimmt. Beide Seiten vermeiden damit die Ungewissheit, wie eine gerichtliche Entscheidung ausfallen würde.

Für die mündliche Verhandlung mit Besichtigung des Objekts, Erörterung und Aushandeln eines Vergleichs müssen sich alle Beteiligten reichlich Zeit nehmen. Nur dann besteht genügend Aussicht auf einen erfolgreichen Verlauf. Es sind praktisch immer mehrere Stunden erforderlich, oft auch ein ganzer Tag. Gelegentlich kann sogar ein zweiter Tag notwendig werden, wenn es um besonders zahlreiche Streitpunkte geht oder wenn die Beteiligten den Verhandlungsstand noch einmal bedenken oder zusätzliche Informationen einholen wollen. Dieser Zeitaufwand ist keine Verschwendung, sondern wirtschaftlich sinnvoll. Ein Bauprozess vor Gericht kostet die Beteiligten wegen der langen Dauer solcher Verfahren viel mehr Zeit.

Das Schlichtungsverfahren ist weitaus schneller beendet als ein Bauprozess vor Gericht. Er kann in aller Regel in zwei bis drei Monaten abgeschlossen sein. Wenn es besonders eilig ist, etwa weil der Fortgang des Bauvorhabens von dem Ergebnis abhängt, kann ein Schlichtungsverfahren auch noch wesentlich schneller abgewickelt werden. Sind beide Beteiligten einverstanden, können auch zwei bis drei Wochen ausreichen.

In den meisten Bauschlichtungsverfahren findet keine Begutachtung durch einen Sachverständigen statt. Viele tatsächliche Streitfragen lassen sich schon bei der gemeinsamen Besichtigung durch die Beteiligten und den Vorsitzenden der Bauschlichtungsstelle klären. Oft kommt es auch gar nicht auf bautechnische Fragen an, sondern auf die rechtliche Frage, welche Leistung nach dem Vertrag geschuldet war. Dies kann meist der Vorsitzende im Gespräch mit den Beteiligten klären. Wenn aber eine Frage nur durch einen Sachverständigen aufgeklärt werden kann, z.B. ob ein Feuchtigkeitsproblem von mangelhafter Isolierung oder von undichten Rohrleitungen herrührt, dann bekommt der Sachverständige nach Absprache mit den Beteiligten nur einen streng begrenzten Untersuchungsauftrag und er wird wegen des Ergebnisses mündlich befragt, damit die hohen Kosten eines umfangreichen schriftlichen Gutachtens vermieden werden.

Wenn die Beteiligten sich unter Vermittlung des Vorsitzenden einigen, wird das Ergebnis vom Vorsitzenden sofort in einem Vergleich schriftlich festgehalten. Ist dies etwa aus Zeitgründen am selben Tag nicht mehr möglich, kann das Verfahren auch dadurch abgeschlossen werden, dass der Vorsitzende den Beteiligten an einem der nächsten Tage einen schriftlichen Vergleichsvorschlag übersendet, den die Beteiligten dann schriftlich oder per Fax annehmen.

Die Aussichten, dass sich die Beteiligten auf einen Vergleich einigen, sind sehr gut. Unter Vermittlung des erfahrenen Vorsitzenden gelingt eine Einigung in den allermeisten Fällen. Das gilt selbst dann, wenn die Beteiligten schon sehr zerstritten sind und der Gesprächskontakt abgerissen ist. Mindestens 90 % der Verfahren vor der Bauschlichtungsstelle werden erfolgreich abgeschlossen.

Ein vor der Bauschlichtungsstelle geschlossener Vergleich hat für die Beteiligten den gleichen Wert wie ein gerichtlicher Vergleich oder ein Urteil. Die Bauschlichtungsstelle ist vom Niedersächsischen Justizministerium als Gütestelle nach § 794 Abs. 1 Nr. 1 der Zivilprozessordnung anerkannt und der Vorsitzende ist berechtigt, die Vollstreckungsklausel zu erteilen, so dass aus dem Vergleich unmittelbar die Zwangsvollstreckung betrieben werden kann, wenn es erforderlich ist.

Wenn die Verjährung von Ansprüchen droht, sind die Beteiligten durch ein Bauschlichtungsverfahren ebenso geschützt wie durch ein gerichtliches Verfahren, denn für die Dauer des Schlichtungsverfahrens ist die Verjährung gehemmt (§ 204 Nr. 4 BGB).

2. Schlichtungsklausel

Nur wenn beide Beteiligten einverstanden sind, findet ein Bauschlichtungsverfahren statt. Die Vereinbarung darüber, dass ein Bauschlichtungsverfahren durchgeführt werden soll, kann selbstverständlich noch getroffen werden, nachdem es zu Meinungsverschiedenheiten gekommen ist. Günstiger ist es aber, schon im Bauvertrag vorsorglich festzulegen, dass im Falle von Streitigkeiten ein Schlichtungsverfahren durchgeführt werden soll, bevor Klage erhoben wird. Dann braucht man sich im Streitfall nicht mehr damit zu befassen, ob eine Schlichtung geeigneter ist als ein Prozess, und es geht nicht unnötig Zeit verloren. Eine Schlichtungsklausel für Bauverträge kann so aussehen:

"Falls bei der Durchführung dieses Vertrages Streitigkeiten entstehen, ist, bevor ein Gericht angerufen wird, ein Bauschlichtungsverfahren vor der Niedersächsischen Bauschlichtungsstelle, Ferdinandstraße 3, 30175 Hannover, durchzuführen. Beide Vertragsparteien erklären sich schon jetzt mit einem Bauschlichtungsverfahren einverstanden.“

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